自3月26日正荣地产（06158.HK）发布2020年度业绩公告以来，正荣地产规模、盈利与财务的平稳发展，以及突出的业绩表现赢得了市场高度关注。截至4月7日，8家机构发布研报，对正荣2020年业绩给予点评，聚焦正荣高质量发展战略，并对正荣ESG价值给予高度肯定，预计正荣2021年将步入高盈利增长阶段，表示正荣估值有望快速提升。

不仅如此，8家机构普遍认为，正荣未来业绩增长将优于市场表现。其中，德意志银行维持买入评级，海通国际和建银国际两家机构维持跑赢大盘评级，汇丰信用维持增持评级。同时，德意志银行、海通国际和建银国际三家机构均调高了正荣的目标价。

德意志银行研报认为，正荣2020突出的业绩表现得益于有效的成本控制，且收入质量很高，表示这将为正荣后续迈入高盈利增长阶段奠定坚实基础。2020年，正荣融资成本6.5%，较2019年的7.5%下降一个百分点；销售及行政支出占收入比为6.4%，较2019年的6.7%进一步下降，加之更低税率和更多联合营项目利润贡献，正荣收益保持稳步增长态势。

基于正荣高质量发展带来的收入权益比上升、信贷指标改善，德意志银行评定正荣为B级房地产同行中PEG的最高水平（0.25-0.3倍），预测正荣在18-20年温和增长后将进入高盈利增长阶段，并维持买入评级，将目标价由5.50港元上调至6.50港元。

海通国际研报指出，正荣2020年扣除少数股东权益前，核心净利润同比增长19％至33亿元人民币；扣除少数股东权益后，核心净利润约为人民币24亿元；最终，正荣每股派息为0.15港元，同比大幅上升50％。使用3月29日的收盘价5.59港元，正荣2020年全年股息收益率约为3％，派息率提升至23%。派息显著增加，表明正荣管理层对现金流前景充满信心。

截至2020年末，正荣净债务与权益比率为64.7%、现金短债比提升至2.2倍，这两项指标均成功达到“三道红线”政策标准。可见，正荣在寻求适度销售增长的同时，确保了财务的稳健性，并保持积极的土地投资。据此，海通国际将正荣每股资产净值估值由14.21港元调高至14.80港元，将目标价由6.40港元提升至6.70港元，维持跑赢大盘的评级。

2020年，正荣净负债比率下降10.5个百分点至64.7％，非受限现金与短债比从2019年的1.4倍提升至2020年的1.8倍；剔除预收款后，正荣的资产负债率为76.6％。由此，建银国际研报对正荣财务持续性改善给出高度评价，认为正荣剔除预收款后的资产负债率将在2022年降至规定的70％以下。

建银国际研报还表示，2020年正荣加权平均融资成本的降低、新增土储的高权益比、表外债务转为净现金等情况，均将促进未来财务状况进一步改善。建银国际研报预计，2021年正荣权益销售比率将从2020年的55％增加至60％，应占联合营项目的利润保持增长，合约销售的权益部分增长将达到15％，且快于合约销售的6％增长。鉴于融资政策的趋紧将利好财务情况良好及高效运营的房企，建银国际将正荣目标价从5.20港元上调至6.50港元，维持跑赢大盘评级。

中信里昂研报指出，正荣坚持区域深耕和稳健拿地策略，保障了充足的可售土地资源，新增土储权益比持续上升，有效提升了盈利可预见性。截至2020年底，正荣拥有2,845万平方米（权益比58％）的土地储备，其中82％位于一二线城市，相当于人民币5,000亿元的可售资源，预计可满足正荣2年的开发需求。

中信里昂还表示，正荣优异的财务表现和稳健的拿地策略，令其具备很强的抵御集中供地政策风险的能力，能够确保业绩稳健增长。2020年，正荣保持较高的回款率（75%），拥有约430亿元现金储备，可满足竞标所需的额外资本支出。正荣较低的融资成本有助于毛利率稳固，区域深耕策略则将有助于土地稳步扩张。

汇丰信用研报表示，从正荣2020年业绩情况来看，其收入和盈利能力符合预期，且资金流动性强，有能持续偿还境内信托融资的净额，并具备充足的美元债券额度，正荣未动用的美元债券额度为3.4亿美元。

汇丰信用研报预计，正荣2021年可售资源充足，有约2,500-2,700亿元人民币，足以支持1,500亿元合约销售目标的完成；剔除预收款后，正荣资产负债比将在2022年降至70%以下。因此，汇丰信用维持对正荣的增持评级，同时建议投资者买入正荣的5年期和5.5年期美元债。

亿瀚智库研报表示，正荣融资渠道优化，进一步助力融资成本下降。同时，亿瀚智库认为，正荣在债务期限结构改善的同时，融资渠道也在不断优化。2020 年，正荣降低融资成本较高的非银行借款占比，让该部分比例从 2019 年的20%降低至 5.9%；以多元化渠道进行融资，境内公司债成本由 7.5%下降至 5.6%，境外美元优先票据发行成本由 9.9%降至 7.3%。2020 年，正荣的综合融资成本为 6.5%，较 2019 年下降 100 个基点，改善成果显著。

研报还指出，稳健的业绩增长和持续优化的债务结构，是正荣获得信用评级机构高度认可的关键。2020 年，中诚信国际及大公国际均给予正荣地产最高级别AAA评级，穆迪及惠誉给予正荣地产B1及B+信用评级，这些都将进一步加强正荣地产在资本市场上的融资能力，降低其融资成本。

克而瑞基于正荣2020年研报，认为正荣通过近两年大幅提升权益比和并表比，未来，归母净利存在不少改善的可能，“三道红线”计划可于2022年全部达标。

克尔瑞还指出，2020年，正荣拿地相对谨慎，拿地销售金额比0.33，大幅提升了权益比和并表比，期内拿地建面权益比和并表建面比分别为70%和81%。同年，正荣净利率同比增加0.3%至9.9%，核心净利率9.15%，主要得益于其他项收入（含利息收入、汇兑损益和出售项目股权收益等）和合联营收益对净利贡献的提升。其中，正荣应占合联营收入同比增长70%至80.42亿元（权益比36.4%），实现合联营投资净收益5.79亿元，占除税前溢价10%。

在债务结构方面，随着近两年拿地权益比和并表比的提升，正荣对合联营担保余额从年初47.7亿元大幅减少至26.05亿元，合联营担保率（担保/归母权益）为13.3%，较年初大幅减少15.81%。此外，正荣表外应占权益现金为27.4亿元，能够覆盖表外负债，实现表外风险整体可控。截止2020年底，正荣“三道红线”指标处于黄档范畴，有望在2022年上半年全部转绿。

中指研究院高度评价正荣2020年在提质增效上取得的成果，认为正荣通过投资、运营、设计及营销关连穿透，以及产品标准化、供货节奏优化，实现运营效率持续提升。2020年，正荣标准化及精装项目复制率超90%，新项目平均首开时间缩短至7个月，实现新项目首开平均去化率逾70%，行业竞争力逐步提升。

2020年，正荣继续构建多元化的ESG发展体系，坚持可持续发展，推动绿色经营，倡导节能减排，支持公益环保事业。2020年12月，明晟（MSCI）把正荣ESG评级由B级上调至BB级，证明了正荣对ESG管理的重视以及管理能力的有效提升。如今，多元化的ESG发展体系，已成为正荣可持续发展的差异化竞争力。

8家权威机构相继发布研报，是对正荣高质量发展成果及未来发展潜力的高度认可。未来，正荣将继续与时代同行，在高质量增长之路上行稳致远，不断提升企业价值，实现稳健的可持续发展，与股东、合作伙伴等共赢共荣。

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