来源：中指研究院

今年为正荣地产“新三年战略”的攻坚之年，在疫情影响下公司仍坚持高质量发展，上半年销售业绩整体表现较为稳健，新增土储主要分布在长三角及海西区域，重视纵深布局及精准投资，债务结构不断优化，净负债降至71.4%，现金短债比达2.1，融资成本持续下降，抗市场风险能力不断增强。

销售韧性较强

销售业绩表现稳健，区域深耕战略效果显现。正荣地产积极应对疫情冲击，调整营销策略，推出“正荣置业”线上售楼处，开展直播促销活动，上半年实现合约销售额为559.9亿元，同比下降4.5%，1-7月累计合约销售额为695.9亿元，同比增速转正为1.3%，完成年度销售目标的49.7%，销售业绩总体表现比较稳健。

2017年-1H2020正荣地产住宅销售情况

从销售区域贡献来看，持续深耕的长三角区域业绩贡献最高，达46.0%，海峡西岸、环渤海区域业绩贡献度位居二、三，销售业绩占比分别为24.5%、12.4%，其中环渤海区域业绩贡献度较去年有较大提升。

苏州、南京、福州、合肥等城市业绩贡献较大，合计销售业绩占比达47.4%，区域深耕策略明显，同时正荣地产在南京、天津、徐州等城市销售额位居城市房企销售榜前列，反映出公司经营能力、品牌知名度在深耕区域不断提升，区域深耕战略的效果逐渐显现。

正荣地产上半年销售业绩贡献前十城市及各区域销售业绩占比

正荣地产持续提升经营效率，首开平均周期缩短至7个月以内，最快能实现4-6个月开盘，首次开盘平均去化率达到70%以上。因此在充足销售货源、较高去化率以及重仓在高能级城市等有利因素支撑下，预期正荣地产可以顺利完成1400亿元年度销售目标。

持续投资高能级区域

保持稳健投资节奏，在长三角区域推进纵深投资。正荣地产重视财务盈利与规模扩张的平衡，加强区域布局研判，实现精准投资；公司坚持“区域深耕、投资纵深”战略，最大化挖掘城市价值，在城市选择上尽可能往下沉，形成规模效应，利于提高经营效率和效益。上半年新增19个项目，拿地金额为177.8亿元，拿地销售比为0.32，拿地成本为5883元/平，略低于去年平均拿地成本，拿地较为理性。按照“新三年战略”规划，正荣地产将不断提升拿地权益，增强盈利能力，上半年拿地权益为73%，其中8宗地块权益占比为100%。

投资方向延续“1+6+X”的全国化布局，始终坚持核心城市圈深耕战略，重点聚焦战略核心区域长三角和海西区域。今年在长三角区域拿地占比达59%，除在南京、苏州两个核心城市持续深耕外，重返上海，同时将区域纵深至徐州、合肥、无锡、滁州、阜阳、宿迁、昆山等发展潜力较大的长三角区域，另外在大本营海西区域拿地占比为28%，其它区域拿地相对较少。截止6月底，正荣土储货值为4700亿元，可以满足未来三年的销售需求，其中一二线占比为76%，权益升至58%，未来土地权益预期将进一步提升，优质土储穿越市场周期能力强，可支撑公司业绩稳健增长。

正荣地产土储城市分布情况

营收稳定增长，债务结构持续改善

净负债率降至中低位水平，现金短债比升至2.1。正荣地产上半年营业收入为145.4亿元，同比增加6.5%，净利润为12.7亿元，同比增加8.1%，归母净利润为8.7亿元，同比下降6.2%，毛利率为20.3%，与去年同期持平，毛利润较低主要受处理老存货拖累，正荣地产表示未来将持续严控开发、融资等成本，毛利率有望有所提升。

坚持高质量发展，不断优化债务结构，净负债率为71.4%，较2019年底下降3.8个百分点，较2017年底183.2%高净负债率，降负债成效显著；公司现金流达398.1亿元，现金短债比上升至2.1倍，现金流比较充裕。

2017年-1H2020正荣地产净负债率及现金短债比

正荣地产上半年短债占比降至30.0%，成本较高、年限较短的非银借款占比大幅下降，传统银行贷款占比显著上升，债务主要集中在第三年至第五年内。在保持较快规模扩张的同时，正荣地产债务结构也不断优化，抗市场风险能力提升，公司发展韧性不断增强。

2017年-1H2020正荣地产短债占比

融资成本持续下降

重视融资成本管控，融资成本下降至7.0%。正荣地产重视与投资者关系，已经构建起美元优先票据、公司债、资产支持证券等多元化的融资渠道，目前授信额度较为充裕，总战略授信人民币达2499亿元，外币债额度为3.5亿美元，小公募债额度为人民币10亿元。

公司融资成本也持续下降，上半年综合融资成本下降至7.0%，其中海外债融资成本降至7.6%，小幅低于行业海外债平均融资成本，同时推进债务置换，结构也不断优化。

2018年-1H2020正荣地产综合融资成本（左图）及境外美元优先票据利率（右图）变化

资本市场对正荣地产的信心较强，上半年中诚信国际及大公国际均给予最高的AAA级别，展望为「稳定」，三大国际评级机构穆迪、惠誉及标准普尔分别维持信用评级为B1（稳定）、B+（稳定）及B（正面）。

今年国民经济遭遇新冠疫情冲击，正荣地产经受住市场波动的考验，销售业绩表现比较平稳，仍坚持推进高质量发展战略，实施精准投资，拿地权益占比不断提升，债务结构持续优化，同时转变发展思路，调整组织架构，公司经营质量持续向好。